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依托休閑農業進行旅游地產開發

[2015-04-13]

依托休閑農業進行旅游地產開發

  自上世紀90年代以來,中國的鄉村旅游與休閑農業發生了迅猛的發展。各界對鄉村旅游、休閑農業的關注度不斷提升,新農村建設和城鄉統籌成為國家發展的重頭戲,國家出臺土地流轉等相關政策使農業、農村和農民三農問題將獲得新的成長空間。同時,伴隨著旅游和地產這兩大行業的飛速發展,在旅游市場需求和房地產企業逐利行為的帶動下,以旅游作為吸引物及其配套服務設施為導向進行結合的戶外運動、會展購物、休閑度假等多功能、全覆蓋的新型土地綜合開發模式已經形成,休閑農業與地產業相結合形成的休閑農業地產趨勢愈加明顯。如何實現鄉村旅游、休閑農業憑借旅游地產提升其內涵和品質,旅游地產依托休閑農業、鄉村旅游提高品牌價值成為新的亮點。休閑農業旅游地產勢必將成為未來投資的一個熱點。

一、什么是休閑農業地產?

  1989年,臺灣大學正式提出“休閑農業”的概念,并將其概括為:農業與旅游結合在一起,利用農業景觀和農村空間,吸引游客前來觀賞、游覽、品嘗、休閑、勞作、體驗、參與、購物的一種新型農業生產形態。而休閑農業地產則是以鄉村旅游、休閑農業為依托,在經營項目時,引入地產的開發思維和模式,從產品規劃、景區服務、營銷推廣、運營管理等方面進行地產化運作,從而更好地發揮休閑農業優勢,更加深入的挖掘產品的市場潛力。

二、休閑農業地產的5大類型

  休閑農業地產是休閑農業同地房地產開發的融合,涉及到農業、旅游業和地產業,要對其進行分類,是一個綜合的分析和概括過程,以休閑農業的分類為理論基礎,與房地產業進行融合,所形成5大休閑農業地產分類:

1、以農家樂為基礎的地產開發

  農家樂是休閑農業中最為廣泛的業態,即該地區農民以淳樸的民風民俗、優美的自然環境、特有的生活方式為旅游吸引物,滿足城市居民返璞歸真,回歸自然求的一種鄉村旅游休閑產業形態。以農家樂為基礎的旅游地產開發可以稱之為農家樂升級版,它整合鄉村旅游與旅游地產,實現鄉村旅游憑借旅游地產提升內涵,旅游地產依托鄉村旅游提高品牌價值。北京市旅游局曾在全國率先制定了“國際驛站、養生山莊、休閑農莊、旅游觀光示范園、鄉村酒店、采摘籬園、生態漁村、山水人家”等8個鄉村旅游新型業態模式標準,將成為農家樂開發的方向和潮流。

2、以農業觀光園為基礎的地產開發

  農業觀光園是以高科技農業或者成規模種、養殖業為主要吸引物來滿足人們在休閑活動中的相關物質與精神需求的一種農業休閑產業形態。因為農業觀光園本身具有一定土地規模,以某項農作物、養殖業或手工副業為主題賣點,綜合餐飲、住宿、采摘、游樂等多項休憩功能,采用“莊園式”地產開發,如采摘籬園、生態漁村、休閑農莊、山水人家、養生山吧等系列農莊、酒莊、山莊。

3、以古村古寨為基礎的地產開發

  古村古寨是經過歷史的積淀而完全或部分保留下來的人類居住的區域,這些村落集中反應了當時人們的生活方式及勞作狀態,具有各自的時代特征和地域特征,通常都是遺存的寶貴文化遺產,此類產品是旅游地產中資源條件最好的資源,以仍然保留以前原住民鮮活的生活方式為最佳品。山水、建筑、風光、文化、人物等方面所構成的情景空間,對游客有很強的吸引力,隨著可進入性和接待配套設施的不斷完善,整個產品可以相對較少的投資帶來非常好的效益。已有很多地產商開始在這上面做文章,如以西遞、宏村為代表的徽文化特色古村內租售給外來游客住宿、度假、休閑、體驗的古民居和江南水鄉水鎮這類旅游產品很受歡迎。

4、以景區為依托的地產開發

  景區是具有一定的人文自然資源,為游客提供游覽、觀光、休閑、科考等旅游產品的盈利性機構。以景區為依托開發的旅游房地產:一種是在緊鄰景區的度假型地產,如環黃山游憩帶上的各類養生、養老度假物業,太平湖、奇墅湖、豐樂湖、齊云山、清涼峰度假區內的度假別墅、鄉村客棧等;另一種是與景區融合進行地產開發的項目,如麗江古城,酒吧、悅榕莊等休閑度假地產業態都在景區里。

5、以新農村建設為基礎的地產開發

  隨著一線城市房地產市場逐漸走向成熟和飽和,眾多開發商紛紛向二、三線城市進軍,但是迄今農村房地產市場由于政策的壁壘、產權的問題一直未進行規模性開發。隨著中央連續4個一號文件的發布,預示著新農村建設將成為未來幾年的熱點。政府加大對于農村基礎設施的投入,如公路交通、供電、供水等,這些都為農村房地產的開發提供了良好的基礎。農村房地產是在房地產開發的過程中滲透農業文化所形成的一種延伸模式。如在市場發育的過程中形成了教授村、藝術家村這些專業村,既成為鄉村發展的特色,也成旅游的特色賣點。

三、休閑農業地產開發模式解析

1、鄉村民宿型

  鄉村民宿是指利用自用住宅空閑房間,結合當地人文、自然景觀、生態、環境資源及農林漁牧生產活動,以農家副業方式經營,提供旅客鄉野生活的居住功能。鄉村民宿不同于傳統的飯店旅館,也許沒有高級奢華的設施,但它能讓人體驗當地風情、感受民宿主人的熱情與服務、并體驗有別于以往的生活。民宿可以說是農家樂的精致版,通過地方政府統一管理,由民宿主人個體經營的一種模式,這種經營模式可以發動社區全民參與,其盈利效益非常可觀。同時,民宿的特色可以根據民宿主人品味的不同而各不相同。

  鄉村民宿這種形式在中國大陸還并不流行,但在日本、臺灣等地已成為一種比較成熟的開發模式。如臺灣逢春園,它原本是一座私人別墅,經過其主人的經營變成了一個鄉村民宿。其特色在于兩點:一是利用已有的空間進行休閑設施完善配套。該民宿特別為客人安排了雨霧迎賓道,穿過迎賓道就是一片近兩千坪的綠地,洋房、寬廣的庭院、小橋流水、吊床等休閑設施一應俱全。二是在設計上大量融合了民宿主人的個人喜好和藝術價值取向。該民宿正屋餐廳吧臺前擺放著一架大型三角鋼琴,墻壁上掛滿主人自己的油畫,屋內擺滿了主人游玩世界各地收集到的各種精品擺設。這里白天是寧靜舒適的咖啡店,晚間就成了熱鬧好玩的酒吧。

2、鄉野農家型

  鄉野農家是以農民的生活生產資料為基礎,具備接待功能力即為通常所說的農家樂。這種產品不同于鄉村民宿,其更通俗、更能體驗原汁原味的農家生活,在各農業觀光園、景區景點周圍的農家,進行統一的接待、管理。在休閑農業項目中,對其提供的產品服務規劃引入地產開發的思路,除了常規的農產品采摘、民俗風情、農業展覽、現代農業科技等,主要是要強力導入都市人群的參與性,以都市人的主力參與來提升項目的人氣,利用各個時段的特點為客戶提供不同的產品服務。

  農家型在中國算是具有一定淵源和歷史的開發模式,但都是小打小鬧的樣子,沒有形成統一的大規模開發。成都“五朵金花”的成功,是一種全新的嘗試:鄉村旅游+休閑地產。“五朵金花”原是成都市錦江區三圣鄉東郊的6個行政村,隨著國家新農村建設政策的出臺,錦江區用城市管理理念建設農村,以工業理念經營農村,將該鄉打造成為各具特色的“五朵金花”。其開發不同于普通農家型綜合開發的亮點主要在兩方面:一是利用處于城郊的地理優勢,進行統一規劃,連片開發經營,形成規模化經營的聚集效應,提升農家樂的內涵、品質并形成品牌。成都市錦江區兩級政府提出了“開發與保護并舉,利用與發展并重,建設國際化大都市周邊環境”的思路,用連片聯戶開發,共同擴大發展空間,解除了農民沒有開發經驗,單家獨闖市場的風險,走出了一條專業化、產業化、規模化的發展之路。二是將鄉村旅游與休閑農業、古鎮旅游、節慶活動有機的結合起來,拓寬鄉村旅游的發展業態。“五朵金花”從舊村改造上對鄉村農家地產進行大換血,按照“宜拆即拆、宜建則建、宜改則改”的原則,改造了3000多戶舊農居,把原來的6個行政村并成5個景區,建起眾多具有差異化,特色鮮明的農家餐館、鄉村酒店、鄉村藝術館,以及開發新區住宅等。同時,政府和街道辦先后投資9745萬元用于水、電、路、氣和污水排放等公共基礎設施建設,在政府的推動引導下,企業和農戶投資8000多萬元用于整修農居、新建花卉市場和游泳館等經營性項目,給企業和農戶創造出了新的發展空間。

3、主題莊園型

  主題莊園一般為企業開發的度假村性質產品,綜合了餐飲、采摘、住宿、游樂、購物等多項休憩內容,通常以某項農作物或手工副業為主打賣點,以現代人喜聞樂見的時尚方式呈現,綜合各類配套產品,有較大的接待容量,如農莊、酒莊、水莊、山莊等等。主題莊園型的有些產品檔次極高,一般區位靠近休閑消費市場,采用異國田園風格,能滿足高端市場的消費需求。但大多數服務素質都不是很高,更多的停留在簡單的問詢和跟進,缺少主動式的服務理念,因此,休閑農業項目可以在這方面進行更深入的改進,引進房地產項目服務的理念,改變目前此類休閑農業旅游服務的被動模式。

  以成都大邑縣普羅旺斯國際薰衣草莊園為例,由專業的旅游規劃公司打造的莊園,亮點概括起來有兩點。一是將文化創意充分與傳統農業相結合,整體布局采用藝術化的線條,打破場地方正的邊界,讓空間更豐富。普羅旺斯國際薰衣草莊園提出時尚農業概念,將時尚的觸角深入到傳統農業當中,利用時尚流行性的特點和挖掘文化內涵的手段,通過特定的農業項目表現。同時,主要景點圍繞中心區域薰衣草田布置,景觀更具有內聚性,形成有機整體。同時按照功能進行合理區域分割,動靜結合。使景觀、建筑巧妙的融合在自然的田園之中。二是以農業作為依托,逐漸向旅游、文化、商業等多領域滲透,打造相關產業鏈。將薰衣草、藍莓、草莓等產品進行創意性開發,形成香草系列產品:衛浴類香草產品、裝飾用香草產品、保健類香草產品、香草食品等幾大系列上百種商品并成為遠近聞名的婚紗攝影基地,還擁有會議拓展、棋牌茶樓、聚會宴請等功能。三是將農業、生態和旅游業結合起來,積極倡導低碳環保理念。在時尚的生態旅游基礎上,普羅旺斯國際薰衣草莊園積極倡導低碳環保理念,把農業、生態和旅游業結合起來,利用田園景觀、農業生產活動、農業生態環境和經營模式,吸引游客前來觀賞、品嘗、創作、體驗、健身、科學考察、環保教育、度假、購物。從踏莊園的第一步起,“低碳”的概念就得以彰顯,所有賓客的汽車統一停放在門口的停車場,倡導游客進入園區內,或是行走,或是騎自行車,實現交通零排放。

4、鄉村別墅型

  鄉村別墅除了地理位置處在城市近郊,通常有花卉、果園等配套,如葡萄園、熏衣草花園等,很受小資階層的青睞。此類別墅有產權和時權的產品選擇。鄉村別墅營銷更多的是停留在簡單的應對模式,沒有創新和深挖市場,目前來看雖然具有很大的市場需求,整個行業做得卻并不是很成功。房地產行業經過這么多年的發展,積累了很多項目推廣的經驗,將休閑農業地產化的目的就是要引入這種地產的營銷模式,深挖市場潛力,擴大項目影響面。

  地產行業現在在鄉村別墅方面主要著重于開發養老別墅地產。隨著中國老齡化的加速,以及社會福利的增加,越來越多的老年人注重自身的養老養生問題,年輕子女也都不再習慣幾代人同住,所以養老別墅、養生別墅的市場將越來越大。目前這種市場的特點主要有幾點:一是抓住老年人喜歡安靜、清新、自然的生活環境的特點,打回歸自然的口號,與休閑農業結合進行地產開發。這種社區的開發多為低密度住宅,沒有城區擁擠壓抑的感覺,對于老人來說會住得更舒適。而且,這種別墅考慮到老年人因為年紀的增長上下樓梯會越來越困難,別墅在設計上一般樓層較低,方便老人進出,比較適合老年人的人群特征。二是社區不在城區,但也不遠離城市,保證配套成熟便捷。社區配套包括社區內或項目周邊的醫療、餐飲、購物、設施,這些都關系到老年人每天的生活便捷程度,對于他們至關重要。

5、古村古寨型

  此類產品是休閑農業地產中資源條件最好的,但是多數在風景名勝區或自然保護區之中,此類產品的旅游房地產開發須充分考慮文物與環境的保護問題,除了地塊選址的問題,還須考慮新建和改造房建筑的風格協調問題。

  安徽宏村是這類開發中得到一致好評和認可的典型。宏村于1997年由中坤集團拿出的一期400余萬元資金進行開發的,其開發前期投放在保護規劃上,而后在宏村外圍進行地產項目延伸。開發思路體現在三方面:一是用一個文化的理念去激活周邊的增值空間,賦予更多原生態產品文化的內涵與價值。中坤以宏村這個點為基礎,還拿到了南屏和關麓兩個村的旅游經營權,并對它們進行統一規劃,整個黟縣都保留了清一色的徽派建筑,不論新開發的樓盤還是政府大樓、法院、公安局、國家電網,或者是馬路邊一閃而過的民居,無一例外都有著高高的馬頭墻和白墻黑瓦的清淡雅致風格。1998年,黟縣政府將西遞、宏村兩村申報聯合國非物質文化遺產,這一文化概念的提升也激活了周邊的增值空間,賦予更多原生態產品文化的內涵和價值。二是把原生態的農家樂留給村民,在細分市場的方向上為自己尋找新的突破口。中坤集團沒有收購宏村所有農家樂的統一管理經營,而是在景區外圍開發地產項目,在宏村附近的奇墅湖旁征了1000多畝灘地,租下3000多畝山林,投資10億元,建設了一個五星級酒店和一批度假別墅等多個度假地產項目。另外投資1億元,重建了唐代古剎梓路寺,并在寺院不遠處修建了一處墓葬陵園。三是利用自己的旅游資源和持有型物業,在產業的鏈條化發展上還在擴展細分市場,文化、娛樂、餐飲等等都將成為可以深化的方向。中坤以旅游景區為中心,進行地產開發,把土地與稀有資源結合,看重土地未來的價值。2010年6月26日,中坤耗資8000余萬元復建的安徽梓路寺在黟縣宏村鎮舉行開光典禮儀式。中坤集團未來的計劃還將在北京、安徽等旗下產業群周邊繼續捐修、運營寺廟,這些寺廟將配合中坤,為高端客戶打造一個中國頂級禪修學院。甚至在籌劃一個在北大進行考古基礎學習、然后去新疆實地考察的考古研修班模式,私家紅酒釀造、戶外徒步俱樂部等等都將成為定向的高端產品。"

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